OTVARANJE (OSNIVANJE ) NUŽNOG PROLAZA
1. Pojam i svrha instituta
Nužni prolaz jedan je od rijetkih instituta stvarnog prava kojim se vlasniku jedne nekretnine, protiv volje vlasnika susjedne nekretnine, nameće teret služnosti radi osiguranja osnovnog preduvjeta gospodarske iskoristivosti zemljišta – pristupa javnom putu. Riječ je o ograničenju tuđeg prava vlasništva koje se ne temelji na sporazumu stranaka niti na dosjelosti, nego na odluci suda donesenoj u izvanparničnom postupku, pod strogo zakonom propisanim pretpostavkama.
Pravni temelj instituta danas je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (“Narodne novine”, br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 – dalje: ZV), koji je od 1997. zamijenio dotadašnji, izrazito star, ali konceptualno srodan Zakon o nužnim prolazima iz 1906., na koji se sudska praksa i danas povremeno referira kada je riječ o prijelaznim pravnim situacijama.
2. Pravna narav – nužni prolaz kao stvarna služnost
Nužni prolaz je poseban način osnivanja stvarne služnosti puta. Opću definiciju stvarne služnosti daje čl. 186. ZV-a:
Stvarna služnost je stvarno pravo svagdašnjega vlasnika određene nekretnine (povlasna nekretnina) da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom nekretninom (poslužna nekretnina), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje nekretnine koje bi inače imao pravo činiti. (čl. 186. st. 1. ZV)
Za razliku od “redovne” stvarne služnosti puta, koja nastaje pravnim poslom (ugovorom) ili dosjelošću, nužni prolaz nastaje konstitutivnom sudskom odlukom – riječ je o jednom od zakonom predviđenih slučajeva osnivanja služnosti odlukom suda ili druge vlasti (čl. 223. ZV):
Služnost može svojom odlukom, pod pretpostavkama određenim zakonom, osnovati sud u postupku osnivanja nužnoga prolaza, odnosno nužnoga osnivanja služnosti vodova ili drugih uređaja u postupku diobe i u ostavinskom postupku, a i u drugim slučajevima određenim zakonom. (čl. 223. st. 1. ZV)
Pravo služnosti pritom nastaje u trenutku pravomoćnosti sudske odluke (čl. 223. st. 3. ZV), a onaj u čiju je korist osnovano ovlašten je ishoditi upis u zemljišnu knjigu (čl. 223. st. 4. ZV).
3. Pretpostavke za osnivanje nužnog prolaza (čl. 224. st. 1. ZV)
Središnja odredba glasi:
Nužni prolaz preko neke nekretnine kao poslužne osnovat će svojom odlukom sud na zahtjev vlasnika druge nekretnine, ako do nje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom i ako je korist od otvaranja nužnoga prolaza za gospodarenje tom nekretninom veća od štete na poslužnoj nekretnini, a uz obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist nužni prolaz osniva da plati punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine. (čl. 224. st. 1. ZV)
Iz teksta proizlaze dvije kumulativne materijalne pretpostavke:
1. Nedostatak ili neprikladnost putne veze s javnim putom – nekretnina nema nikakvu vezu s javnim putom, ili je postojeća veza neprikladna (npr. preuska, u lošem stanju, sezonski neprohodna, ili predstavlja put preko treće nekretnine bez pravne osnove). Sama činjenica da postoji neki put nije dovoljna ako on nije prikladan za redovito gospodarsko korištenje nekretnine.
2. Test razmjernosti koristi i štete – korist koju bi predlagatelj imao od otvaranja prolaza za gospodarenje svojom nekretninom mora biti veća od štete koju bi time trpio vlasnik poslužne nekretnine. Riječ je o ekonomsko-pravnoj ocjeni koja se u praksi utvrđuje vještačenjem (geodetskim i građevinskim), a sud je dužan tu ocjenu obrazložiti na temelju utvrđenih činjenica, a ne isključivo na temelju nalaza vještaka bez vlastite pravne prosudbe (VSRH, Revd-560/2022-2 od 6. rujna 2022.).
Postojanje ugovorene ili sudski već utvrđene služnosti prolaza preko druge nekretnine, kao ni postojanje isključivo pješačkog pristupa dok povlasna nekretnina zahtijeva i kolni pristup, samo po sebi ne isključuje osnivanje nužnog prolaza – to je pitanje o kojem je Vrhovni sud u predmetu Revd-560/2022-2 dopustio reviziju upravo zbog nejedinstvene prakse (pitanja br. 4. i 5. iz obrazloženja).
4. Zakonska ograničenja osnivanja (čl. 224. st. 2. ZV)
Zakon izričito isključuje ili otežava osnivanje nužnog prolaza preko određenih kategorija nekretnina:
Nužni prolaz ne može sud osnovati preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači; a kroz ograđene vrtove i vinograde može osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jak razlog. (čl. 224. st. 2. ZV)
• Apsolutna zabrana – zgrade, ograđena kućna dvorišta, ograđena uzgajališta divljači te nekretnine kod kojih se tomu protive javni interesi.
• Uvjetno dopuštenje – ograđeni vrtovi i vinogradi, ali samo uz „osobito jak razlog“, što je strože mjerilo od redovnog testa koristi/štete.
Vrhovni sud potvrdio je restriktivno tumačenje ove odredbe (izvanredna revizija odbačena upravo jer se revizijski prigovor svodio samo na primjenu čl. 224. st. 2. ZV bez dodatnog pravnog pitanja od općeg značaja – VSRH, Rev 775/2010-2 od 27. svibnja 2010.), a noviji predmet Revd-3211/2024-2 (11. veljače 2025.) poziva se na ranije pravno shvaćanje po kojem se nužni prolaz ne može osnivati kroz zgrade, pozivom upravo na čl. 224. st. 2. ZV.
Bitno je i procesno pitanje trenutka ocjene je li neka nekretnina „ograđeno kućno dvorište“: u predmetu Revd-3611/2022-2 (9. studenoga 2022.) Vrhovni sud je zauzeo stajalište da je riječ o činjeničnom pitanju koje ovisi o okolnostima svakog pojedinog slučaja i da se ne može dati jedinstveno, univerzalno tumačenje tog pojma primjenjivo na sve buduće slučajeve – što znači da parnični/izvanparnični sud tu ocjenu mora provesti od slučaja do slučaja, na temelju utvrđenog činjeničnog stanja.
5. Sadržaj sudske odluke (čl. 224. st. 3. ZV)
Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti da se on osniva u korist određene nekretnine kao služnost prava staze, progona stoke, kolnika, ili svega zajedno, vodeći računa o potrebama povlasne nekretnine i o tome da poslužno zemljište bude što manje opterećeno; no nikad ne može osnovati nužni prolaz u korist određene osobe, niti općega dobra. (čl. 224. st. 3. ZV)
Iz ove odredbe proizlaze tri važna načela:
• Načelo najmanjeg opterećenja – sud mora odabrati onu varijantu prolaza (trasu, širinu, vrstu – staza, progon stoke, kolnik) koja u najmanjoj mjeri opterećuje poslužnu nekretninu, a istodobno zadovoljava stvarne potrebe povlasne nekretnine.
• Akcesornost u korist nekretnine, a ne osobe – nužni prolaz se, kao i svaka stvarna služnost, osniva isključivo u korist svagdašnjeg vlasnika povlasne nekretnine, nikada u korist određene (fizičke ili pravne) osobe.
• Zabrana osnivanja u korist općeg dobra – opće dobro po svojoj naravi ne treba nužni prolaz kroz privatnu nekretninu na ovaj način.
6. Naknada (čl. 224. st. 4. ZV)
Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist osniva taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnoga prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele. (čl. 224. st. 4. ZV)
Ovdje se ističu tri elementa koje potvrđuje i sudska praksa:
a) Standard naknade jednak (najmanje) izvlaštenju. Naknada za nužni prolaz ne smije biti manja od one koja bi vlasniku pripadala u postupku izvlaštenja – radi se dakle o punoj tržišnoj/objektivnoj naknadi, a ne o simboličnoj ili „susjedskoj“ naknadi.
b) Naknada obuhvaća i umanjenje vrijednosti preostale nekretnine, ne samo vrijednost trake zemljišta. U predmetu Rev-2185/2018-2 (6. rujna 2022.) Vrhovni sud je, pozivajući se na ranije stajalište iz Rev 1259/12-2 od 16. prosinca 2015., izrijekom naveo da „kod osnivanja nužnog prolaza sud mora imati u vidu ne samo faktičku nastalu štetu, tj. vrijednost dijela nekretnine koji je određen za nužni prolaz, nego i eventualno umanjenje vrijednosti nužnim dijelom opterećene nekretnine.“ U tom je predmetu prvostupanjski sud izračunao naknadu prema poreznoj (60,00 kn/m²) vrijednosti zemljišta (4.734,00 kn), dok je drugostupanjski sud – primjenom čl. 373.a ZPP-a i na temelju stvarne kupoprodajne (dražbene) cijene od 560.000,00 kn za cijelu nekretninu – naknadu povisio na 47.611,41 kn; Vrhovni sud je taj pristup potvrdio kao ispravnu primjenu materijalnog prava.
c) Osnutak je uvjetovan potpunom isplatom naknade, osim ako su se stranke drukčije sporazumjele. To znači da pravni učinak konstituiranja služnosti nastupa tek nakon isplate pune naknade – što je detaljnije razrađeno i u obrazloženju predmeta Revd-3611/2022-2, gdje je iznos naknade (14.825,53 kn) utvrđen prema nalazu građevinskog vještaka na način da ne dovede do tržišnog umanjenja vrijednosti ostatka čestice.
7. Srodan institut: nužni vodovi i uređaji (čl. 225. ZV)
Zakon po analogiji uređuje i mogućnost prisilnog osnivanja služnosti vodova ili drugih uređaja (električnih, kanalizacijskih, plinovodnih, vodovodnih, toplovodnih, telekomunikacijskih i dr.) preko tuđe nekretnine, kada do nje nema prikladne veze s dobavljačem tvari, energije ili usluga (čl. 225. st. 1. ZV), s izričitim upućivanjem da se na taj postupak na odgovarajući način primjenjuju pravila o nužnim prolazima (čl. 225. st. 2. ZV) – uključujući, dakle, i test koristi/štete i standard naknade.
8. Postupak
Nužni prolaz osniva se u izvanparničnom postupku pred nadležnim općinskim sudom, na zahtjev (prijedlog) vlasnika nekretnine bez prikladne putne veze, protiv vlasnika (vlasnikâ) nekretnine preko koje se prolaz traži. U praksi se ističu sljedeće procesne posebnosti:
• Ako granicu s povlasnom nekretninom dijeli više suvlasnika ili više susjednih čestica, postavlja se pitanje moraju li svi potencijalno pogođeni vlasnici biti obuhvaćeni prijedlogom kao protustranke, kako bi sud mogao ocijeniti postoji li povoljnija trasa preko drugog susjeda – jedno je od pravnih pitanja povodom kojih je dopuštena revizija u predmetu Revd-560/2022-2.
• Utvrđivanje trase, širine i naravi prolaza (staza/kolnik/progon stoke) redovito se provodi geodetskim i građevinskim vještačenjem; širina prolaza ocjenjuje se s obzirom na stvarne, a ne hipotetske potrebe povlasne nekretnine (uključujući, prema novijoj praksi, i planiranu izgradnju u skladu s prostornim planom – VSRH, Revd-674/2026-2 od 23. travnja 2026.).
• Revizija u ovim predmetima moguća je samo kao tzv. dopuštena (izvanredna) revizija iz čl. 382.a ZPP-a, uz obvezu preciznog i konkretnog postavljanja pravnog pitanja od značaja za jedinstvenu primjenu prava – što je, kako pokazuje niz predmeta iz 2022.–2026. (npr. Revd-3611/2022-2, Revd-3211/2024-2, Revd-101/2025-2, Revd-674/2026-2), najčešći „filter“ kroz koji Vrhovni sud propušta (ili odbacuje) ove sporove.
Rješenje o osnivanju nužnog prolaza koje je postalo pravomoćno predstavlja i ovršnu ispravu za uvođenje u posjed prolaza, s time da se zaštita samog prava (uklanjanje prepreka i sl.) ostvaruje posebnom parnicom, a ne u samom izvanparničnom postupku osnivanja (VSRH, Rev 1095/1990-2 od 6. studenoga 1990.).
9. Prestanak (ukidanje) nužnog prolaza – čl. 242. ZV
Nužni prolaz, za razliku od ugovorne služnosti, podliježe posebnom mehanizmu prestanka kada izgubi svoju razumnu svrhu:
(1) Izgubi li pravo služnosti razumnu svrhu, vlasnik poslužne stvari može zahtijevati da se ono ukine; ako nije što posebno određeno, odluku o ukinuću donijet će sud na zahtjev vlasnika poslužne stvari, bez obzira na pravni temelj na kojem je ta služnost bila osnovana. (2) Sud će na zahtjev vlasnika poslužne nekretnine svojom odlukom ukinuti nužni prolaz, a i drugu služnost puta, bez obzira na to na kojem je temelju osnovana, ako utvrdi da postoji drugi prikladniji prolaz, ili drugi jednako prikladan prolaz, koji vlasniku poslužnoga zemljišta čini manje štete, ili pak jednako prikladan javni prolaz. (čl. 242. st. 1.-2. ZV)
Ključno tumačenje ove odredbe dao je Vrhovni sud u predmetu Rev x 1161/2017-2 (4. listopada 2022.): za ukidanje nužnog prolaza nije nužno da postoji javni put koji je pritom i prikladniji – dovoljno je da postoji drugi prikladniji ili jednako prikladan prolaz (koji vlasniku poslužnog zemljišta čini manje štete) ili jednako prikladan javni prolaz, pri čemu se sud pozvao na ustaljenu praksu (Rev-1403/1992 od 20. listopada 1992., Rev-x-145/13 od 17. prosinca 2013.):
Takva služnost može se povodom tužbe vlasnika služećeg zemljišta dokinuti ako za pristup na gospodujuće zemljište postoji put iste vrijednosti bilo javni ili neki drugi put.
Ovo je stajalište potvrđeno i u novijim predmetima (Rev-624/2021-2 od 19. veljače 2025., Rev-1361/2024-2 od 23. listopada 2024., Rev-60/2026-2 od 25. ožujka 2026.), koji dosljedno ističu da se teret dokazivanja postojanja prikladnije alternative nalazi na vlasniku poslužne nekretnine koji traži ukidanje, te da sud mora utvrditi konkretnu usporedivost novog i postojećeg pristupa (udaljenost, prohodnost, trošak održavanja, intenzitet korištenja – npr. isključivo pješački promet nasuprot potrebi za kolnim pristupom).
10. Zaključne napomene
Institut nužnog prolaza u hrvatskom pravu predstavlja pažljivo uravnotežen kompromis između načela nepovredivosti vlasništva i gospodarske funkcije zemljišta – vlasniku „zarobljene“ nekretnine jamči se pristup javnom putu, ali isključivo uz:
• strogo kumulativno ispunjenje pretpostavki iz čl. 224. st. 1. ZV (nedostatak/neprikladnost pristupa i prevaga koristi nad štetom),
• poštovanje apsolutnih i relativnih zakonskih zabrana iz čl. 224. st. 2. ZV,
• načelo najmanjeg mogućeg opterećenja poslužne nekretnine te
• obvezu isplate pune naknade koja po standardu ne smije biti niža od naknade za izvlaštenje, uz uračunavanje i umanjenja vrijednosti preostale nekretnine.
Sudska praksa Vrhovnog suda RH, osobito u razdoblju 2010.–2026., pokazuje trend sve preciznijeg razgraničenja činjeničnih (npr. „što je ograđeno kućno dvorište“) i pravnih pitanja (npr. standard izračuna naknade, doseg zabrane iz čl. 224. st. 2., kriteriji za ukidanje iz čl. 242. ZV), pri čemu su prva prepuštena slobodnoj ocjeni nižestupanjskih sudova od slučaja do slučaja, dok su druga predmet ujednačavanja kroz institut dopuštene revizije.
Izvori
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon.hr – čl. 186., 223., 224., 225., 242. (www.zakon.hr/z/241/zakon-o-vlasnistvu-i-drugim-stvarnim-pravima)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Rev-2185/2018-2 (6.9.2022.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Revd-560/2022-2 (6.9.2022.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – VSRH Rev 775/2010-2 (27.5.2010.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Rev x 1161/2017-2 (4.10.2022.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Revd-3611/2022-2 (9.11.2022.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Revd-3211/2024-2 (11.2.2025.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Rev-624/2021-2 (19.2.2025.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Rev-1361/2024-2 (23.10.2024.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Rev-60/2026-2 (25.3.2026.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – Revd-674/2026-2 (23.4.2026.)
• IUS-INFO, Sudska praksa – VSRH Rev 1095/1990-2 (6.11.1990.)
• Novi informator, pretraga „Nužni prolaz“ (informator.hr)
Sažetak
Nužni prolaz je stvarna služnost puta koju sud, za razliku od ugovorne ili dosjelošću stečene služnosti, osniva svojom konstitutivnom odlukom u izvanparničnom postupku kada nekretnina nema nikakvu ili nema prikladnu vezu s javnim putom, a korist od otvaranja prolaza za povlasnu nekretninu veća je od štete koju bi time trpio vlasnik poslužne nekretnine (čl. 224. st. 1. ZV). Zakon propisuje i stroga ograničenja – nužni prolaz ne može se osnovati kroz zgrade, ograđena kućna dvorišta ili uzgajališta divljači, dok je kroz vrtove i vinograde dopušten samo uz osobito jak razlog. Sud pritom mora paziti da poslužno zemljište bude najmanje opterećeno, a služnost se uvijek osniva u korist nekretnine, nikad određene osobe. Vlasniku poslužne nekretnine pripada puna novčana naknada, najmanje u visini naknade za izvlaštenje, koja prema praksi Vrhovnog suda mora uključivati i umanjenje vrijednosti preostale nekretnine, a osnutak prolaza uvjetovan je njezinom potpunom isplatom. Nužni prolaz može se naknadno i ukinuti ako izgubi razumnu svrhu, primjerice kad se pojavi drugi jednako prikladan ili prikladniji pristup (čl. 242. ZV). Članak kroz analizu čl. 186., 223.–225. i 242. ZV te dvanaestak odluka Vrhovnog suda RH (2010.–2026.) prikazuje kako se ove zakonske pretpostavke tumače i primjenjuju u konkretnim sporovima.
Ključne riječi:
nužni prolaz; stvarna služnost puta; Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima; povlasna i poslužna nekretnina; naknada za izvlaštenje; izvanparnični postupak; ukidanje služnosti; sudska praksa Vrhovnog suda RH; susjedsko pravo; pristup javnom putu
Split,17.09.2026