ŠTETA U APARTMANU

Sažetak u jednoj rečenici:  Naknada se najlakše ostvaruje kada iznajmljivač odmah osigura dokaz o stanju prije i poslije boravka, poveže štetu s konkretnim gostom, pribavi realan troškovnik te zahtjev podnese u roku platforme i potom pisanim putem.

1. Opseg i ograničenja istraživanja

Istraživanje je provedeno u prijavljenoj IUS-INFO sesiji i na internetu. Pregledani su puni tekstovi ključnih odluka dostupnih u korisničkom paketu, rezultati ciljanih pretraga sudske prakse i stručnih članaka te javno dostupne odluke preko Zakon.hr. Važeća pravila provjerena su prvenstveno preko IUS-INFO, Narodnih novina i službenih izvora. Izraz „svi članci” shvaćen je kao svi materijalno relevantni izvori pronađeni ciljanim pretragama; ne može jamčiti apsolutnu potpunost interneta niti sadržaja izvan korisničkog paketa.

Vodič je opća informacija, ne zamjenjuje pravni savjet u konkretnom predmetu. Kod veće štete, stranog gosta, spora oko uzroka ili sumnje na kazneno djelo preporučuje se odvjetnički pregled prije slanja konačnog zahtjeva.

2. Pravna osnova odgovornosti gosta

Odnos iznajmljivača i gosta ima ugovornu osnovu, ali ista radnja može biti i izvanugovorna štetna radnja. U praksi iznajmljivač treba dokazati: štetnu radnju ili povredu ugovorne obveze, nastanak i visinu štete, uzročnu vezu te odgovornost konkretnog gosta. ZOO razlikuje običnu štetu (umanjenje imovine) i izmaklu korist (spriječeno povećanje imovine).

·     Trošak popravka ili razumna vrijednost zamjene, uz odbitak amortizacije kada je stvar već bila rabljena, tipična je obična šteta.

·     Izmakla korist nije automatska: treba dokazati konkretne otkazane rezervacije ili realnu vjerojatnost popunjenosti i neto dobit koja bi bila ostvarena.

·     Ugovor, kućni red i uvjeti platforme mogu precizirati obveze, ali ne zamjenjuju dokaz da je šteta stvarno nastala i kolika je.

·     Gost može odgovarati i za ponašanje osoba koje je doveo, ako to proizlazi iz ugovora/pravila ili općih pravila odgovornosti; to treba formulirati jasno prije boravka.

3. Jamčevina (depozit) i inventar

Posebne uzance u ugostiteljstvu iz 2023. izričito dopuštaju da ugostitelj pri sklapanju ugovora o smještaju u turističkom apartmanu traži jamčevinu za oštećene ili uništene uređaje, opremu i inventar. Gostu treba omogućiti pregled popisa inventara; smatra se suglasnim ako odmah nakon smještaja ne istakne primjedbe. Jamčevina se vraća nakon isteka ugovora i pražnjenja apartmana, uz odbitak eventualne naknade štete.

Važno:  Jamčevina nije paušalna kazna. Zadržite samo iznos koji možete povezati s konkretnom i dokazivom štetom, a gostu pošaljite specifikaciju i dokaze. Pravila platforme mogu ograničiti naplatu depozita izvan platforme.

4. Protokol u prvih 24 sata

1.    Zaustavite povećanje štete (zatvorite vodu/plin/struju, osigurajte prostor), ali prije većeg zahvata fotografirajte zatečeno stanje.

2.    Snimite široke kadrove cijele prostorije i detalje; sačuvajte izvorne datoteke s datumom i vremenom. Snimite i neoštećene usporedive dijelove.

3.    Napravite zapisnik: datum check-outa, tko je pregledao objekt, točan opis, izjave svjedoka, identitet rezervacije i komunikaciju s gostom.

4.    Odmah kontaktirajte gosta pisanim kanalom platforme. Tražite kratko očitovanje i priznanje činjenica, bez prijetnji ili preuranjenog optuživanja.

5.    Prijavite slučaj platformi i osiguratelju u njihovim kratkim rokovima. Kod Airbnbova Host Damage Protection zahtjev prema gostu pokreće se u roku od 14 dana od check-outa; provjerite aktualne uvjete rezervacije.

6.    Pribavite račun ili barem dvije usporedive ponude. Ne bacajte oštećenu stvar dok platforma/osiguratelj ne potvrdi da pregled nije potreban.

7.    Ako postoji namjerno uništenje, krađa, nasilje, veća šteta ili neposredna opasnost, zovite policiju (192) i zatražite zapis/ potvrdu prijave.

8.    Za otkazane rezervacije sačuvajte potvrde rezervacije, otkazivanje, cijenu, proviziju, trošak zamjenskog smještaja i dokaz da nije bilo druge slobodne jedinice.

5. Dokazni paket

Element

Što priložiti

Što dokazuje

Stanje prije

datirane fotografije, inventar, check-in zapis

postojanje i prethodno stanje stvari

Stanje poslije

fotografije/video odmah nakon odlaska, zapisnik

novu štetu i vremensku povezanost

Počinitelj

rezervacija, poruke, priznanje, svjedoci, ulazni zapisi

vezu s konkretnim gostom

Visina

račun, ponude, procjena, starost stvari

razuman trošak i amortizaciju

Izmakla korist

otkazane potvrđene rezervacije, popunjenost, neto marža

realno izgubljenu dobit, ne samo cjenik

Rokovi

potvrda prijave platformi/osiguratelju

pravodobnost zahtjeva

6. Što se može tražiti

·     razumni trošak popravka, čišćenja izvan uobičajenog i nužnog hitnog zahvata;

·     vrijednost zamjene kad popravak nije moguć ili nije ekonomski opravdan, uz uvažavanje starosti i prethodnog stanja;

·     dokazani dodatni troškovi premještaja gosta ili alternativnog smještaja;

·     dokazana izmakla korist zbog otkazanih rezervacija ili nemogućnosti daljnjeg iznajmljivanja;

·     zakonske zatezne kamate nakon dospijeća uredno postavljenog novčanog zahtjeva te nužni troškovi postupka, ako su ispunjene pretpostavke.

Ne treba zbrajati preklapajuće stavke. Razlika između cjenika skupljeg i jeftinijeg apartmana sama po sebi nije stvarna šteta ako nije bilo dodatnog troška ili izgubljene mogućnosti iznajmljivanja skuplje jedinice (Pž-108/2026-2).

7. Naplata: preporučeni redoslijed

9.    Platforma ili jamčevina: najbrži put, ali samo prema pravilima konkretne rezervacije.

10.      Osiguranje: prijaviti odmah; police često imaju isključenja za namjeru, krađu/nestanak, habanje ili štetu bez pouzdanog dokaza.

11.      Pisani zahtjev gostu: precizan iznos, stavke, dokazi, pravna osnova, rok 8 dana i podatci za plaćanje.

12.      Mirno rješenje: razumna nagodba često je ekonomičnija od prekogranične parnice.

13.      Sudski put: u Hrvatskoj su novčani zahtjevi do 1.320 EUR u pravilu sporovi male vrijednosti pred općinskim sudom; za gosta iz druge države EU razmotrite europski postupak za sporove male vrijednosti (do 5.000 EUR) ili europski platni nalog za nesporne tražbine.

14.      Kaznena prijava nije zamjena za građansku naplatu. Koristi se kad činjenice upućuju na kazneno djelo; imovinskopravni zahtjev treba pravilno postaviti i dokazati.

8. Deset najrelevantnijih odluka i članaka

Poredak je prema praktičnoj blizini temi i dokaznoj vrijednosti. Oznaka „izravno” znači da se predmet odnosi na oštećen apartman/smještaj; „analogno” znači da je važan za izračun ili dokazivanje štete u turističkom najmu.

1. Gž-4917/2023-2, Županijski sud u Zagrebu — Najizravnija pronađena odluka: nakon ponovljenih boravaka ostajala su oštećenja komarnika, tuš-kabine i WC daske. Sud je prihvatio materijalnu štetu i buku kao opravdan, nediskriminatoran razlog za odbijanje nove rezervacije; važni su svjedoci, ranija upozorenja i djelomična reparacija. [izravno] Otvorite izvor

2. Pž-108/2026-2, Visoki trgovački sud RH — Oštećen zid apartmana; razlika cijene zamjenske jedinice nije obična šteta bez stvarnog troška, a izmakla korist mora biti posebno tvrđena i dokazana. [izravno] Otvorite izvor

3. P-727/2023-36, Trgovački sud u Zagrebu — Zahtjev za oštećenja u devet soba/apartmana oslabio je jer je očevid proveden znatno nakon sanacije; presudna pouka o hitnom osiguranju dokaza. [izravno] Otvorite izvor

4. P-359/2021-74, Trgovački sud u Rijeci — Korisnica je apartman nakon odlaska ostavila potpuno uništenim; relevantno za trošak obnove, neplaćeno korištenje i dokaz posljedica. [izravno] Otvorite izvor

5. Gž-1805/2024-2, Županijski sud u Puli — Šteta je onemogućila turističko korištenje stana; konkretne rezervacije i iznosi služe kao model dokazivanja izmakle koristi. [analogno] Otvorite izvor

6. Pn 448/2018-29, Općinski sud u Splitu — Poplavljen apartman i izgubljena zarada zbog nemogućnosti smještaja gostiju; potvrđuje važnost upita/rezervacija, fotografija i računa. [analogno] Otvorite izvor

7. „Nove posebne uzance u ugostiteljstvu” — IUS-INFO stručni članak povezuje novi tekst Uzanci sa ZOO-om i sudskom praksom te obrađuje smještaj u turističkim apartmanima. [članak] Otvorite izvor

8. „Utjecaj ugovora na odgovornost za štetu i njezinu visinu” — IUS-INFO stručni članak o ugovornom uređenju odgovornosti i ograničenjima klauzula; koristan za kućni red i uvjete smještaja. [članak] Otvorite izvor

9. „Izvanugovorna, predugovorna i ugovorna odgovornost za štetu – 1. dio” — IUS-INFO pregled pretpostavki odgovornosti, protupravnosti, uzročne veze i vrsta štete. [članak] Otvorite izvor

10. Posebne uzance u ugostiteljstvu (NN 74/2023) — Izričito propisuju da gost mora prostorije vratiti u zatečenom stanju i odgovara za štetu; za turistički apartman uređuju jamčevinu, inventar, pregled i povrat uz odbitak štete. [pravni izvor] Otvorite izvor

9. Internetski članci i praktični izvori

·     Posebne uzance u ugostiteljstvu, NN 74/2023: službeni tekst; jamčevina i inventar. Poveznica

·     Zakon o obveznim odnosima: opća odgovornost, vrste i naknada štete, zastara. Poveznica

·     LAQO: Booking ili Airbnb – što (ni)je pokriveno: dokazivanje, fotografiranje i tipična isključenja. Poveznica

·     Airbnb Host Damage Protection: pokriće, dokazna dokumentacija i postupak. Poveznica

·     Airbnb Host Damage Protection Terms (ažurirano 5. 2. 2026.): rokovi 14/30 dana, dokaz vlasništva, policijska prijava u određenim slučajevima. Poveznica

·     Airbnb: Security deposits: ograničenja depozita i naplata kroz Resolution Center. Poveznica

·     Adriatic osiguranje: odgovornost gosta turističkog apartmana: primjer specijaliziranog osiguranja i potrebnih dokaza. Poveznica

·     Renting.hr – uvjeti poslovanja: primjer ugovaranja sigurnosnog depozita i naknadnog terećenja. Poveznica

·     MUP / gov.hr – prijava kaznenog djela: način podnošenja prijave policiji i broj 192. Poveznica

·     Zakon o parničnom postupku: spor male vrijednosti u domaćem postupku. Poveznica

·     EU e-Justice – europski spor male vrijednosti: prekogranični zahtjevi do 5.000 EUR. Poveznica

10. Predložak zahtjeva gostu

Predmet: Zahtjev za naknadu štete – rezervacija [broj], boravak [datumi]  Poštovani/Poštovana [ime], nakon odjave dana [datum i vrijeme] u objektu [naziv/adresa] utvrđeno je [precizan opis]. Stanje je dokumentirano fotografijama/videozapisom i zapisnikom u prilogu. Prema [ponudi/računu] trošak [popravka/zamjene/izvanrednog čišćenja] iznosi [iznos] EUR. Molim da iznos podmirite do [datum, razuman rok] putem [platforme/IBAN-a]. Ako osporavate odgovornost ili iznos, molim obrazloženo očitovanje i vlastite dokaze u istom roku. Ovaj se zahtjev ne odnosi na uobičajeno habanje ni redovno čišćenje. Prilozi: fotografije prije/poslije, inventar, zapisnik, račun/ponude, komunikacija i dokaz rezervacije.

11. Preventivna kontrolna lista prije sezone

·     Kućni red i uvjeti rezervacije jasno navode odgovornost za štetu, osobe koje gost dovede, zabrane i način prijave kvara.

·     Inventar s fotografijama i okvirnom vrijednošću skupljih predmeta ažurira se prije sezone.

·     Kod izravnih rezervacija unaprijed je transparentno ugovorena jamčevina, način zadržavanja i rok povrata.

·     Fotografije između svake dvije rezervacije rade se istim redoslijedom; izvorne datoteke čuvaju se sigurno.

·     Polica osiguranja izričito pokriva turističko iznajmljivanje i, po mogućnosti, štetu gosta, odgovornost i gubitak prihoda.

·     Brojevi platforme, osiguratelja, servisera i policije dostupni su osobi koja radi check-out.

·     Za vrijedne ili osjetljive predmete postoji račun, serijski broj i dokaz starosti/stanja.

12. Zaključak

Pravni uspjeh ne ovisi samo o tome je li gost stvarno napravio štetu, nego može li se to dokazati pravodobnim i međusobno usklađenim dokazima. Najsigurniji model je: stanje prije + neposredni zapis poslije + komunikacija s gostom + realan troškovnik + pravodobna prijava platformi/osiguranju. Za izmaklu korist potrebno je više od cjenika: konkretne rezervacije, popunjenost, nemogućnost zamjene i neto financijski učinak.

Sažetak :  Naknada se najlakše ostvaruje kada iznajmljivač odmah osigura dokaz o stanju prije i poslije boravka, poveže štetu s konkretnim gostom, pribavi realan troškovnik te zahtjev podnese u roku platforme i potom pisanim putem. 

ključne riječi:šteta u apartmanu, šteta u kući za odmor, šteta koju je prouzročio gost, šteta koju je prouzročio turist, odgovornost gosta za štetu, oštećenje apartmana, uništenje inventara, oštećenje uređaja i opreme, materijalna šteta u smještajnom objektu, naknada štete iznajmljivaču, jamčevina za štetu, sigurnosni depozit, zadržavanje jamčevine, popis inventara, kućni red apartmana, ugovor o turističkom smještaju, ugovor o smještaju u turističkom apartmanu, odgovornost za osobe koje je gost doveo, prekomjerno čišćenje, nestanak stvari iz apartmana, oštećenje tuđe stvari, namjerno oštećenje imovine, obična šteta, izmakla korist, izgubljena zarada od iznajmljivanja, otkazane rezervacije zbog štete, nemogućnost turističkog iznajmljivanja, trošak popravka, trošak zamjene inventara, dokazivanje visine štete, osiguranje dokaza, fotografije prije i poslije boravka, zapisnik o šteti, odgovornost za štetu u ugostiteljstvu, Posebne uzance u ugostiteljstvu.

Split,16.kolovoza 2026.g.