SUSJEDSKA PRAVA U ZAKONODAVSTVU I PRAKSI
1. Uvod
Susjedski odnosi spadaju među najčešće, a nerijetko i najdugotrajnije sporove u građanskopravnoj praksi. Buka iz ugostiteljskog objekta u prizemlju stambene zgrade, grane susjedova oraha nad dvorištem, kišnica s tuđeg krova, iskop temelja uz među ili sporna ograda – sve su to situacije u kojima se sudaraju dva jednako vrijedna prava vlasništva. Pravo vlasništva, naime, po svojoj je naravi isključivo: vlasnik smije sa svojom stvari činiti što ga je volja i svakoga drugoga od toga isključiti (čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). No kada su nekretnine prostorno povezane, neograničeno izvršavanje vlasničkih ovlasti jednog vlasnika nužno bi zadiralo u pravo drugoga. Susjedska prava zato predstavljaju pravnu tehniku usklađivanja: ona ne ukidaju vlasništvo, nego mu određuju sadržajne granice radi uzajamno obzirnog izvršavanja.
U nastavku se prikazuje normativni okvir susjedskih prava u hrvatskom pravu, pojedina susjedska prava i ovlaštenja, posebno uređenje zaštite od imisija, relevantni postupovni aspekti te stajališta domaće sudske prakse i Europskog suda za ljudska prava (ESLJP).
2. Normativni okvir i pravna narav susjedskih prava
2.1. Izvori
Temeljni izvor je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 52/25; dalje: ZV), koji susjedskim pravima posvećuje glavu 5. trećeg dijela (čl. 100.–113.). Te odredbe od donošenja Zakona nisu doživjele bitnije izmjene, pa je sudska praksa o njima razmjerno ustaljena.
Susjedska prava valja čitati zajedno s:
• općim ograničenjima vlasništva iz čl. 31. ZV-a – vlasništvo obvezuje; vlasnik je dužan postupati obzirno prema općim i tuđim interesima, ne smije se služiti svojim pravom s jedinim ciljem da drugome šteti ili ga smeta (zabrana šikane), mora trpjeti nužan tuđi zahvat radi otklanjanja nerazmjerno veće štete te ne može braniti zahvate na visini ili dubini na kojoj nema opravdanog interesa;
• negatorijskom zaštitom iz čl. 167. ZV-a – zaštitom vlasništva od bespravnog uznemiravanja koje ne predstavlja oduzimanje stvari;
• odredbama o služnostima (osobito o osnivanju služnosti odlukom suda, npr. nužnog prolaza ili služnosti vodova);
• Zakonom o obveznim odnosima (odgovornost za štetu, zahtjev za uklanjanje opasnosti štete);
• posebnim propisima javnopravne naravi – o zaštiti od buke, gradnji, vodama, šumama, komunalnom redu – na koje se ZV izrijekom poziva kad kao kriterij nedopuštenosti imisije navodi i njezinu protivnost “odredbama posebnoga zakona” (čl. 110. st. 1.).
2.2. Pojam i obilježja
Prema zakonskoj definiciji, susjedska su prava ovlasti koje radi uzajamno obzirnog izvršavanja prava vlasništva zakon daje vlasniku nekretnine da od vlasnika druge nekretnine zahtijeva da u njegovu interesu nešto trpi, propušta ili čini glede svoje nekretnine (čl. 100. st. 1. ZV-a). Iz te definicije i sustava ZV-a proizlazi nekoliko obilježja:
1. Nisu samostalna stvarna prava, nego zakonom određen sadržaj (odnosno granice) prava vlasništva. Stoga nastaju i postoje ex lege, ne upisuju se u zemljišnu knjigu i ne zastarijevaju dok traje susjedski odnos.
2. “Susjedstvo” se ne tumači usko – ne zahtijeva se da nekretnine neposredno graniče; mjerodavno je da s jedne nekretnine dolazi utjecaj na drugu. Aktivno su legitimirani vlasnici drugih nekretnina koji imaju opravdani interes (čl. 100. st. 2.).
3. Krug ovlaštenika i obveznika proširen je na posjednike s izvedenim pravom (najmoprimce, zakupnike, plodouživatelje): oni mogu ostvarivati susjedska prava kao i vlasnik, a trpljenje, propuštanje ili činjenje može se zahtijevati i od njih (čl. 100. st. 2. i 4.).
4. Načelo najmanjeg opterećenja – susjedska prava smiju se izvršavati samo u mjeri i na način da se što manje ograničava, opterećuje ili uznemirava onoga tko treba trpjeti, propustiti ili činiti (čl. 100. st. 3.). Riječ je o izrazu načela razmjernosti u privatnom pravu i ono u praksi ima važnu ulogu pri oblikovanju tužbenog zahtjeva i izreke presude.
5. Primjena na etažno vlasništvo – pravila o susjedskim pravima vlasnika zemljišta vrijede na odgovarajući način i za vlasnike posebnih dijelova nekretnine (stanova, poslovnih prostora), ako to nije protivno zakonu ili naravi nekretnine (čl. 100. st. 5.). Time se susjedska prava protežu i na odnose unutar iste zgrade, gdje se preklapaju s posebnim pravilima o obzirnom ponašanju suvlasnika i isključenju iz suvlasničke zajednice (čl. 97.–99. ZV-a).
3. Pojedina susjedska prava
3.1. Ograde (čl. 101.–102. ZV-a)
ZV polazi od predmnjeve suvlasništva ograda između susjednih nekretnina: zidovi, plotovi, živice, ograde i međni znakovi smatraju se zajedničkima i u suvlasništvu su susjeda s obje strane međe, osim ako se dokaže (znakovima, natpisima i sl.) da pripadaju jednome od njih (čl. 101. st. 1.). Dok služe kao ograda, takve stvari nisu djeljive. Svaki ih susjed smije rabiti sa svoje strane do polovine širine, ali ne smije činiti ništa što bi ogradu ugrozilo. Troškove održavanja snose na jednake dijelove, a trećima za štetu zbog neodržavanja odgovaraju solidarno.
Ograda koja se nalazi isključivo na nečijem zemljištu njegovo je vlasništvo (čl. 102. st. 1.). Zakon propisuje i tradicionalno pravilo o dužnosti ograđivanja s desne strane glavnog ulaza (gledano s puta), ako što drugo nije propisano ili nije drukčiji mjesni običaj. Vlasnik mora vlastitu ogradu održavati ako bi njezino stanje moglo naškoditi susjedu, ali u pravilu nije dužan ponovno graditi srušeni zid.
U praksi se naglašava da ZV ne propisuje točan položaj, visinu ni materijal ograde (drvo, zid, žica, živica), pa se ta pitanja rješavaju mjesnim običajem, prostorno-planskom dokumentacijom i propisima o gradnji, a u sporu – ocjenom suda o primjerenosti s obzirom na namjenu nekretnina.
3.2. Međa (čl. 103. ZV-a)
Kada su međni znakovi oštećeni toliko da bi se međa mogla prestati raspoznavati, kada se više ne raspoznaje ili je sporna, svaki susjed može zahtijevati da sud u izvanparničnom postupku uređenja međa obnovi ili ispravi među. Zakon propisuje hijerarhiju mjerila:
1. katastarski nacrt – ako je to moguće i ako stranke na to pristaju;
2. sporazum susjeda;
3. posljednji mirni posjed;
4. pravična ocjena suda.
Sud istodobno na licu mjesta obilježava među međnim znakovima. Od tog trenutka vrijedi predmnjeva da vlasništvo seže do te međe, a tko tvrdi suprotno mora to dokazati. Odluka iz izvanparničnog postupka ne prejudicira vlasništvo: svatko i dalje može u parnici dokazivati vlasništvo i tražiti da se međa označi u skladu s njim, ali susjed koji je sudjelovao u postupku uređenja međa to može samo u prekluzivnom roku od šest mjeseci od pravomoćnosti izvanparnične odluke (čl. 103. st. 6.).
Postupovni okvir osuvremenjen je Zakonom o izvanparničnom postupku (NN 59/23; dalje: ZIP), kojim je napušteno podredno oslanjanje na pravna pravila Zakona o sudskom vanparničnom postupku iz 1934. Među novinama je mogućnost da, kad stranke podnesu sporazumni prijedlog za uređenje međe, postupak kao povjerenik suda provodi javni bilježnik.
Praksa županijskih sudova o čl. 103. ZV-a vrlo je bogata i ustaljena:
• Zakonski redoslijed kriterija je strog. Sud ne smije “preskočiti” kriterij posljednjeg mirnog posjeda i odmah urediti među po pravičnoj ocjeni; kad je stanje posljednjeg mirnog posjeda utvrđeno, međa se ne može uređivati pravičnom ocjenom (sentence županijskih sudova od 28. 12. 2021. i 28. 3. 2022.). Međa se ne može obnoviti ni “rekonstrukcijom” prema ranijem rješenju o uređenju međe, nego samo zakonom određenim načinima (sentenca od 5. 1. 2015.).
• Katastarski nacrt primjenjuje se samo ako se granice iz nacrta mogu vjerno prenijeti na teren i ako stranke na to pristanu.
• Posljednji mirni posjed utvrđuje se kao faktična vlast na spornoj međašnoj površini; sud mora jasno obrazložiti zašto je međa uređena upravo određenom linijom (sentenca od 18. 7. 2019.). Posjed ne mora biti pošten – dovoljno je da je postao miran, tj. da u roku za posjedovnu zaštitu nije bio napadnut (sentenca od 20. 12. 2019.). Površine iz kupoprodajnog ugovora, katastra ili zemljišne knjige za ovaj su kriterij irelevantne.
• Pravična ocjena dolazi u obzir tek kad se posljednji mirni posjed ne može utvrditi, a u praksi se najčešće svodi na diobu sporne međašne površine napola (sentenca od 14. 7. 2025.).
• Predmet postupka nije vlasništvo. U izvanparničnom postupku ne raspravlja se o pravu vlasništva ni o pravu na posjed, pa odluka o uređenju međe nije prethodno pitanje u parnici radi predaje posjeda (sentence od 27. 9. 2022. i 27. 7. 2022.); vlasništvo se dokazuje u parnici u roku iz čl. 103. st. 6. ZV-a.
• Legitimacija – postupak mogu pokrenuti i posjednici susjednih nekretnina, a ne samo upisani vlasnici.
Ustavnost čl. 103. st. 3. ZV-a osporavana je pred Ustavnim sudom (predmet U-I-2172/2016, 4. 2. 2020.), no kriteriji iz te odredbe i nadalje se primjenjuju.
3.3. Stabla, grane i korijenje (čl. 104.–105. ZV-a)
Stablo pripada vlasniku zemljišta iz kojeg je izraslo deblo, bez obzira na to kamo se nadvija krošnja ili proteže korijenje; stablo izraslo na samoj međi u suvlasništvu je obaju susjeda (čl. 104.). Isto vrijedi za drugo raslinje.
Vlasnik zemljišta smije iz svojeg zemljišta istrgnuti korijenje tuđeg drveća i odsjeći grane (i dio debla) koje se nalaze u zračnom prostoru iznad njegove nekretnine te ih zadržati ili se njima služiti (čl. 105. st. 1.). Riječ je o pravu samopomoći: zakon ne uvjetuje njegovo izvršavanje prethodnim pozivom susjedu, iako načelo najmanjeg opterećenja (čl. 100. st. 3.) i opće načelo savjesnosti i poštenja upućuju na obzirno postupanje – rezanje koje bi dovelo do propasti stabla moglo bi prijeći granicu dopuštenog. Za štetu koju su njegovoj nekretnini prouzročili korijenje ili grane tuđeg stabla vlasnik može tražiti naknadu ako se ona ne bi dogodila da je vlasnik stabla postupao dovoljno obzirno (čl. 105. st. 2.); pravo na naknadu ostaje mu i kad mu je posebnim propisom (npr. o zaštiti prirode) zabranjeno samo rezanje (st. 3.). Pravila se ne primjenjuju na međusobno graničenje šuma (st. 4.).
Sudska praksa dosljedno smatra da vlasnik zemljišta nad kojim se nadvijaju tuđe grane smije ih sam odsjeći, ali nema pravo tužbom tražiti da to učini vlasnik stabla. To je stajalište još iz sentence Vrhovnog suda Hrvatske Gzz 16/77 od 31. 5. 1977., a potvrđuju ga i novije odluke županijskih sudova (npr. Gž-1182/11 od 2. 4. 2014.; Gž-152/2016-4 od 20. 4. 2016., gdje je odbijen zahtjev da vlasnica oraha sama ukloni grane, uz napomenu da naknada štete ostaje moguća po čl. 105. st. 2. ZV-a). Ovlaštenje iz čl. 105. st. 1. ima granice: rušenje cijelih stabala i rezanje grana do samog debla, izvan dijela koji se nadvija, praksa kvalificira kao smetanje posjeda (sentenca županijskog suda od 12. 3. 2009.). Prema prikazima prakse, ni sama sjena ili zaklonjeni pogled ne zasnivaju pravo na naknadu štete. Naknada dolazi u obzir kad dijelovi stabla izravno oštete tuđu nekretninu (npr. korijenje ošteti temelje garaže, ili padne staro stablo koje je trebalo posjeći), a stablo u padu sudovi u pojedinim slučajevima tretiraju i kao opasnu stvar, s objektivnom odgovornošću po pravilima ZOO-a.
3.4. Pristup na tuđe i uporaba tuđe nekretnine radi radova (čl. 106.–107. ZV-a)
Ako na tuđu nekretninu dospije nečija životinja, roj pčela ili stvar, njezin posjednik smije u primjerenom roku ući na tuđe zemljište kako bi je uzeo; vlasnik mu to može zabraniti samo ako mu stvar bez odgađanja sam preda (čl. 106.). Za štetu i nužne troškove vlasnik zemljišta ima pravo retencije dok mu ne budu naknađeni.
Vlasnik na čijoj je nekretnini nužno izvesti radove potrebne za njezinu uporabu smije privremeno uporabiti susjedovo zemljište (npr. postaviti skelu), ako se radovi drukčije ne mogu izvesti (čl. 107.). Po prestanku potrebe dužan je uspostaviti prijašnje stanje i naknaditi štetu, a na zahtjev susjeda plaća i primjerenu naknadu, koja ne može biti manja od naknade za nepotpuno izvlaštenje. Ovo pravo osobito je važno u gusto izgrađenim gradskim sredinama (radovi na pročelju, krovu, zidu na međi).
3.5. Vodovi i drugi uređaji (čl. 108. ZV-a)
Postavljanje vodova (električnih, vodovodnih, kanalizacijskih, plinskih, telekomunikacijskih i dr.) na tuđoj nekretnini bez pristanka vlasnika moguće je u interesu Republike Hrvatske na temelju propisa o nepotpunom izvlaštenju, a u privatnom interesu – osnivanjem služnosti vodova odlukom suda. Susjedsko pravo ovdje, dakle, samo upućuje na druge institute; samo po sebi ne ovlašćuje na postavljanje voda.
3.6. Potkopavanje i opasnost od rušenja (čl. 109. i 111. ZV-a)
Vlasniku nije dopušteno kopati zemljište niti činiti na svojoj nekretnini išta za što je razumno očekivati da bi moglo ugroziti stabilnost tuđe nekretnine (čl. 109.). Ugroženi susjed može zahtijevati obustavu radova dok se ne poduzmu sve mjere, uključujući posebne potporne konstrukcije, koje opravdano otklanjaju opasnost; ako se takve konstrukcije ne mogu izvesti bez zadiranja u njegovu nekretninu, može tražiti i zabranu radnji. Vlasnik koji je postavio konstrukcije odgovara za svaku štetu u vezi s njima i dužan ih je održavati. Riječ je o jednoj od najčešćih pravnih osnova sporova pri novogradnji na susjednoj čestici.
Srodno, kad postoji ozbiljna opasnost da bi se nečija zgrada ili drugi dio nekretnine djelomično ili potpuno srušio, ugroženi susjed može zahtijevati poduzimanje svih potrebnih mjera za sprječavanje štete i osiguranje naknade buduće štete (čl. 111.). Ova se odredba nadopunjuje općim obveznopravnim zahtjevom za uklanjanje opasnosti štete iz ZOO-a.
3.7. Vode i kišnica (čl. 112.–113. ZV-a)
Vlasnik ne smije na štetu drugog zemljišta mijenjati smjer ili jačinu naravnog toka vode (uključujući podzemne vode), mora zemljište uz obale koristiti tako da ne ometa tok i održavanje vodnih objekata, a vlasnik nizvodnog zemljišta ne smije priječiti prirodno otjecanje vode s uzvodnog, kao što ni vlasnik uzvodnog ne smije svojevoljno povećati opterećenje nizvodnog (čl. 112.). Vlasnik zgrade dužan je poduzeti sve mjere da kišnica s njegova krova ne pada na tuđu nekretninu (čl. 113.).
Praksa razlikuje prirodno otjecanje oborinskih voda, koje se mora trpjeti, od otjecanja uzrokovanog ljudskim zahvatom. Tako je Vrhovni sud Republike Hrvatske (2016.) prihvatio odgovornost tuženice za sanaciju štete kada je građevinskim vještačenjem utvrđeno da oborinske vode ne otječu na tužiteljičinu nekretninu slučajno ili po prirodnim silama, nego isključivo zbog radova koje je tuženica izvela. Županijski sudovi pojedine slučajeve usmjeravanja oborinskih voda posebnim uređajem na tuđu nekretninu kvalificiraju i kao neposredne imisije iz čl. 110. st. 4. ZV-a.
4. Zaštita od imisija (čl. 110. ZV-a)
4.1. Posredne i neposredne imisije
Imisije su utjecaji koji s jedne nekretnine prelaze na drugu – dim, neugodni mirisi, čađa, otpadne vode, potresi (vibracije), buka i sl. ZV razlikuje dvije vrste s bitno različitim režimom:
a) Posredne (indirektne) imisije nastaju kao usputna posljedica korištenja nekretnine i na tuđu nekretninu dospijevaju “slučajno ili po prirodnim silama”. One su dopuštene dok nisu prekomjerne. Prekomjernima se smatraju ako (čl. 110. st. 1.):
• prelaze mjeru primjerenu namjeni nekretnine s obzirom na mjesto i vrijeme (mjesna uobičajenost),
• izazivaju znatniju štetu, ili
• su nedopuštene na temelju posebnog zakona (npr. prekoračuju granične vrijednosti propisa o zaštiti od buke).
Kriteriji su alternativni, pa je dovoljno ispunjenje jednoga. Kriterij “mjesta i vremena” znači da se ista razina buke drukčije ocjenjuje u industrijskoj zoni i u zoni stanovanja, danju i noću, u turističkom mjestu u sezoni i izvan nje.
b) Neposredne (direktne) imisije nastaju kad netko posebnim uređajem ili na drugi način neposredno odašilje navedene utjecaje na tuđu nekretninu. Njih vlasnik nije dužan trpjeti ni u kojoj mjeri, osim ako postoji poseban pravni temelj (npr. služnost), pa može zahtijevati prestanak uznemiravanja i naknadu štete bez dokazivanja prekomjernosti (čl. 110. st. 4.).
Razgraničenje je u praksi važno i nije uvijek jednostavno. Tako je županijski sud (Gž-431/2018, 16. svibnja 2018.) ocijenio da dim i čađa iz neočišćenog, začađenog dimnjaka ne predstavljaju neposredne, nego posredne imisije, pa je pogrešno bilo presudu temeljiti na st. 4. umjesto na st. 1. i 2. čl. 110. ZV-a.
4.2. Sadržaj zaštite
Protiv prekomjernih posrednih imisija vlasnik (i posjednik s izvedenim pravom) ovlašten je zahtijevati (čl. 110. st. 2.):
• otklanjanje uzroka imisija,
• naknadu prouzročene štete, i
• da vlasnik izvorne nekretnine ubuduće propušta ono što uzrokuje prekomjerne imisije, dok ne poduzme sve mjere potrebne da ih onemogući.
Posebnu iznimku predstavlja djelatnost za koju postoji dopuštenje nadležne vlasti (čl. 110. st. 3.): dok dopuštenje traje, izloženi vlasnik ne može tražiti prestanak obavljanja djelatnosti, ali može zahtijevati naknadu štete i poduzimanje prikladnih mjera kojima će se prekomjerne imisije ubuduće spriječiti ili smanjiti. Odredbu valja čitati zajedno s čl. 1047. st. 3. ZOO-a, prema kojem se, kad šteta nastane u obavljanju općekorisne djelatnosti za koju postoji odobrenje nadležnog tijela, može zahtijevati samo naknada štete koja prelazi uobičajene granice (prekomjerna šteta). Vrhovni sud je u predmetu Rev 504/2019-2 od 6. 6. 2023. potvrdio naknadu od 870.000 kuna vlasniku kuće uz koju je izgrađena petlja autoceste: buka, vibracije, narušena kvaliteta zraka i dominacija konstrukcije u pogledu umanjili su tržišnu vrijednost kuće za 50 %, a sud je izričito naveo da izgradnja uz sve potrebne dozvole ne isključuje odgovornost za prekomjernu štetu. S druge strane, u predmetu Rev 1198/2012-3 od 17. 6. 2015. tužitelji nisu uspjeli jer nisu dokazali da je šteta prekomjerna. Ta odredba štiti javni interes i pravnu sigurnost investitora, ali – kako upozorava pravna teorija (Mihelčić i Marochini Zrinski) – otvara pitanje njezina usklađenja sa standardima zaštite prava na dom i privatni život iz čl. 8. Europske konvencije (v. t. 6.).
Zakon predviđa i preventivnu zaštitu: vlasnik kojemu s tuđe nekretnine prijeti predvidiva opasnost od imisija koje ne bi bio dužan trpjeti može zahtijevati da se odrede i provedu svrhovite mjere radi njihova sprječavanja (čl. 110. st. 5.), dakle i prije nego što do imisija dođe.
4.3. Odnos prema negatorijskoj tužbi (čl. 167. ZV-a)
Negatorijska tužba iz čl. 167. ZV-a opće je sredstvo zaštite od svakog bespravnog uznemiravanja vlasnika koje nije oduzimanje stvari. Tužitelj mora dokazati svoje vlasništvo i uznemiravanje, a na tuženiku je da dokaže da ima pravo poduzimati ono čime uznemirava. Zaštita od imisija iz čl. 110. je u odnosu na nju posebno pravilo: materijalni kriterij prekomjernosti kod posrednih imisija određuje granicu između dopuštenog i bespravnog uznemiravanja. U praksi se tužbe nerijetko temelje kumulativno na obje odredbe. Pravna teorija ističe da je zaštita od imisija sadržajno šira od obične negatorijske zaštite jer, uz stvarnopravne, uključuje i obveznopravne zahtjeve te preventivnu komponentu.
Važno je da uznemiravatelj ne mora biti vlasnik susjedne nekretnine – pasivno legitimirana je svaka osoba koja imisije proizvodi, pa i zakupnik ili korisnik prostora (tako i županijska praksa, uz pozivanje na čl. 167. ZV-a).
5. Stajališta domaće sudske prakse
Iz prakse Vrhovnog suda Republike Hrvatske i županijskih sudova mogu se izdvojiti sljedeća, razmjerno ustaljena stajališta:
1. Izreka presude i izbor mjera. Vrhovni sud je ustaljeno zauzeo stajalište da tužitelj nije ovlašten sam određivati kojim radnjama tuženik mora spriječiti imisije. Mjere ovise o okolnostima slučaja i prije svega o nalazu vještaka, moraju biti dovoljne da spriječe daljnje prekomjerne imisije, a pritom najmanje opteretiti nekretninu s koje imisije dolaze (Rev 970/2008-2 od 12. 12. 2012.; to shvaćanje potječe još iz Rev 662/1991-2 od 9. 9. 1993.). U predmetu Rev 1190/2017-3 od 16. 6. 2020., radi prodora oborinske vode s tuđih terasa u stan ispod, Sud je ukinuo presude koje su tuženicima taksativno propisale radove (skidanje opločenja, nova hidroizolacija, podizanje izolacije za 15 cm itd.). Obrazložio je da sud u parnici, osim iznimno kad ne postoji nijedan drugi način, ne može vlasniku naložiti točno određene radove na njegovoj nekretnini. Vlasnik mora imisije otkloniti ili spriječiti, ali je na njemu izbor kako. Nalog da se sanira šteta na tužiteljevoj nekretnini pritom je nešto drugo i on je dopušten. Taj pristup izravno slijedi iz načela najmanjeg opterećenja (čl. 100. st. 3.) i konstrukcije čl. 110. st. 2. (“dok ne poduzme sve mjere”).
2. Teret dokazivanja i dužnost izvođenja dokaza. Za posredne imisije tužitelj mora dokazati da su prekomjerne (Rev 970/2008-2), a to vrijedi i za naknadu štete iz čl. 110. st. 3. ZV-a (Rev 1198/2012-3). Sud, međutim, ne smije primijeniti pravilo o teretu dokazivanja ako nije izveo dokaze koje je tužitelj predložio. U predmetu Rev 3042/2014-2 od 17. 10. 2018. (dim i čađa iz susjedova dimnjaka) Vrhovni sud je ukinuo drugostupanjsku presudu koja je odbila tužbu zbog nedokazane prekomjernosti, jer je bio odbijen prijedlog tužitelja za novo vještačenje uz očevid. U istoj odluci Sud je pojasnio da je riječ o specifičnom negatornom zahtjevu iz čl. 110. ZV-a, za koji pretpostavke iz čl. 1047. ZOO-a nisu odlučne. Prekomjernost posrednih imisija procjenjuje se s obzirom na vrijeme i vrstu odašiljanja te mjesto i namjenu nekretnine na koju imisije dolaze. Prvostupanjski sud prekomjernost je utvrdio iz toga što tužitelji zbog dima nisu mogli uobičajeno koristiti kuću, dvorište i terasu. Ključni dokaz redovito je vještačenje (akustično, građevinsko, strojarsko, ekološko), pri čemu vještak mora primijeniti ispravnu zonu i mjerodavne granične vrijednosti.
3. Uobičajeni životni utjecaji nisu imisije u pravnom smislu. Sudovi su, primjerice, ocijenili da ispuštanje mirisa od kuhanja kroz otvore na zidu stambene zgrade nije prekomjerna imisija, a da bacanje sitnog otpada i otresanje rublja na susjednu nekretninu – iako mogu biti uznemiravanje u smislu čl. 167. ZV-a – ne predstavljaju imisije iz čl. 110.
4. Namjena i mjesna uobičajenost. Prekomjernost se ocjenjuje u odnosu na nekretninu s koje imisije potječu i područje u kojem se nalazi: odlaganje otpada u količini i vrsti neprimjerenoj nekretnini u naseljenom turističkom mjestu ocijenjeno je prekomjernom posrednom imisijom, uz obvezu otklanjanja uzroka.
5. Djelatnosti velikih emitera. U sporovima zbog buke i prašine iz kamenoloma, industrijskih pogona i sl. praksa dosljedno primjenjuje ograničenje iz čl. 110. st. 3. (nema zabrane djelatnosti dok traje dopuštenje), uz mogućnost naknade štete, uključujući umanjenje tržišne vrijednosti nekretnine.
6. Standardi Europskog suda za ljudska prava
Iako Europska konvencija ne jamči izričito pravo na čist i tih okoliš, ESLJP dosljedno smatra da ozbiljno uznemiravanje bukom, imisijama i mirisima može povrijediti pravo na poštovanje doma i privatnog života iz čl. 8. Konvencije, jer dom ne štiti samo fizički prostor nego i mirno uživanje u njemu (Hatton i drugi protiv Ujedinjenog Kraljevstva [VV], br. 36022/97, 2003.; Moreno Gómez protiv Španjolske, br. 4143/02, 2004.). Iako su izvor uznemiravanja privatne osobe, država ima pozitivnu obvezu poduzeti razumne i primjerene mjere zaštite. Da bi se čl. 8. primijenio, uznemiravanje mora doseći minimalnu razinu ozbiljnosti, koja se ocjenjuje prema intenzitetu, trajanju te fizičkim i psihičkim učincima.
Za Hrvatsku su ključna dva predmeta:
• Oluić protiv Hrvatske (br. 61260/08, presuda od 20. svibnja 2010.) – buka iz bara u kući u kojoj je podnositeljica živjela; na temelju nizа neosporenih mjerenja kroz osam godina Sud je utvrdio da je buka premašivala domaće i međunarodne granične vrijednosti te da je država povrijedila čl. 8.
• Udovičić protiv Hrvatske (br. 27310/09, presuda od 24. travnja 2014.) – bar u prizemlju kuće u suvlasništvu podnositeljice. Paralelno su više od deset godina tekli upravni, inspekcijski i parnični postupci; Upravni sud je u više navrata ukidao upravne odluke, ali nadležna tijela nisu postupila po presudama. U parnici prema čl. 167. i 110. ZV-a tužba je odbijena na temelju vještačenja koje ESLJP smatra manjkavim (buka mjerena uz sporne okolnosti, pogrešno određena zona prema pravilniku o dopuštenim razinama buke), a sud nije saslušao predložene svjedoke. ESLJP je utvrdio povredu čl. 8. jer su vlasti dopustile da stanje traje dulje od deset godina bez konačnog rješenja i time nisu pravilno odvagnule suprotstavljene interese; dosuđeno je 7.500 eura na ime nematerijalne štete.
Iz tih predmeta proizlaze praktične pouke za domaće sudove i tijela: (i) vještačenje buke mora se provesti u prostoru koji se štiti, uz uključene izvore buke i ispravnu zonu; (ii) prigovori stranke na vještačenje zahtijevaju argumentiran odgovor, a dokazni prijedlozi (npr. svjedoci nazočni mjerenju) ne smiju se odbiti bez obrazloženja; (iii) građanskopravna i upravnopravna zaštita moraju biti učinkovite i pravodobne – višegodišnje “kruženje” predmeta između inspekcije, upravnih tijela i Upravnog suda samo po sebi može dovesti do povrede Konvencije. Pravilo iz čl. 110. st. 3. ZV-a (nemogućnost zabrane djelatnosti s dopuštenjem) mora se stoga primjenjivati tako da ostvarivanje zahtjeva za “prikladne mjere” smanjenja imisija bude stvarno i djelotvorno.
7. Postupovni aspekti
• Nadležnost i vrsta postupka. Sporovi iz susjedskih prava (imisije, potkopavanje, uporaba tuđe nekretnine, naknada štete) rješavaju se u parničnom postupku pred općinskim sudom; uređenje međa u izvanparničnom postupku (uz mogućnost sporazumnog prijedloga pred javnim bilježnikom po ZIP-u).
• Smetanje posjeda. Kada je uznemiravanje svježe (rok od 30 dana od saznanja za čin i počinitelja, a najkasnije godinu dana od smetanja – čl. 21. st. 3. ZV-a), brža zaštita može se ostvariti posjedovnom tužbom, u kojoj se ne raspravlja o pravu, nego o posljednjem stanju posjeda.
• Privremene mjere. Radi sprječavanja nenadoknadive štete (npr. prijeteće urušavanje zbog iskopa) moguće je predložiti privremenu mjeru po pravilima ovršnog prava, što je osobito važno kod čl. 109. i 111. ZV-a.
• Usporedni upravni i inspekcijski put. Kod buke iz ugostiteljskih i drugih objekata paralelno su nadležne sanitarna i druge inspekcije prema propisima o zaštiti od buke. Predmet Udovičić pokazuje da odbijanje sudjelovanja susjeda u inspekcijskom postupku zato što se istodobno vodi parnica nije prihvatljivo; dva puta zaštite nisu međusobno isključiva.
• Kumulacija zahtjeva. Uz zahtjev za prestanak (propuštanje) imisija redovito se postavlja i zahtjev za naknadu imovinske i neimovinske štete (povreda prava osobnosti na zdravlje i mirno uživanje doma) po općim pravilima ZOO-a.
• Mirno rješavanje. S obzirom na trajnost susjedskog odnosa, mirenje i sporazumno uređenje (osobito kod međa i ograda) u pravilu su djelotvorniji od dugotrajnih parnica.
8. Zaključak
Hrvatsko uređenje susjedskih prava sadržajno je cjelovito i dogmatski dosljedno: polazi od shvaćanja vlasništva kao prava koje “obvezuje”, susjedska prava konstruira kao zakonska ograničenja sadržaja vlasništva, a zaštitu od imisija gradi na jasnom razlikovanju posrednih (trpe se do granice prekomjernosti) i neposrednih imisija (ne trpe se bez posebnog pravnog temelja). Načelo najmanjeg opterećenja i kriterij mjesne uobičajenosti omogućuju sudu da odluku prilagodi konkretnim okolnostima.
Slabije točke ne leže toliko u materijalnim normama koliko u njihovoj provedbi. Predmeti Oluić i Udovičić pokazuju da ishod spora često ovisi o kvaliteti vještačenja i o tome postupaju li sudovi i upravna tijela brzo i usklađeno. Posebno pitanje ostaje primjena čl. 110. st. 3. ZV-a na djelatnosti s dopuštenjem vlasti, koju valja tumačiti u skladu sa zahtjevom učinkovite zaštite prava na dom iz čl. 8. Konvencije. Za praktičara to znači: pažljivo razgraničiti vrstu imisije i pravnu osnovu tužbe, zahtjev formulirati kao nalog sprječavanja imisija (a ne propisivanja tehničkih mjera), inzistirati na metodološki ispravnom vještačenju u štićenom prostoru te istodobno koristiti i inspekcijski put zaštite.
Izvori
• Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst), NN 81/2015 – Narodne novine
• Zakon o izvanparničnom postupku, NN 59/23 – Narodne novine
• Zakon o izvanparničnom postupku – prikaz izdanja, Novi informator
• VSRH Rev 1190/2017-3 od 16. 6. 2020. – IUS-INFO
• VSRH Rev 504/2019-2 od 6. 6. 2023. – IUS-INFO
• VSRH Rev 3042/2014-2 od 17. 10. 2018. – IUS-INFO
• Sudska praksa: grane tuđega drveta – IUS-INFO
• Sudska praksa: uređenje međe, posljednji mirni posjed – IUS-INFO
• Sentence o imisijama – Novi informator
• Sudska praksa: štetne imisije – IUS-INFO
• Sudska praksa: neposredne imisije – IUS-INFO
• Štetne imisije (ŽS, Gž-431/2018) – RRiF
• Zbirka sentenci 2/2019, Županijski sud u Splitu – sudovi.hr
• Tko ima pravo saditi i piliti stabla oko zgrade? – Burza portal
Napomena: članak je izrađen 27. 9. 2026. na temelju službenih i pročišćenih tekstova propisa, prijevoda presude ESLJP-a, znanstvenog rada na Hrčku te baze sudske prakse IUS-INFO (puni tekstovi odluka VSRH Rev 1190/2017, Rev 504/2019 i Rev 3042/2014 te sentence županijskih sudova). Ostale odluke (npr. Rev 970/2008, Rev 1198/2012, Gž-431/2018) navode se prema izvacima u pretrazi ili citatima u drugim odlukama. Prije pravne upotrebe preporučuje se provjera važećih pročišćenih tekstova propisa i punih tekstova navedenih odluka.
SAŽETAK:Susjedski odnosi spadaju među najčešće, a nerijetko i najdugotrajnije sporove u građanskopravnoj praksi. Buka iz ugostiteljskog objekta u prizemlju stambene zgrade, grane susjedova oraha nad dvorištem, kišnica s tuđeg krova, iskop temelja uz među ili sporna ograda – sve su to situacije u kojima se sudaraju dva jednako vrijedna prava vlasništva. Pravo vlasništva, naime, po svojoj je naravi isključivo: vlasnik smije sa svojom stvari činiti što ga je volja i svakoga drugoga od toga isključiti (čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima). No kada su nekretnine prostorno povezane, neograničeno izvršavanje vlasničkih ovlasti jednog vlasnika nužno bi zadiralo u pravo drugoga. Susjedska prava zato predstavljaju pravnu tehniku usklađivanja: ona ne ukidaju vlasništvo, nego mu određuju sadržajne granice radi uzajamno obzirnog izvršavanja.
ključne riječi:susjedska prava; ograničenja prava vlasništva; imisije; prekomjerne posredne imisije; neposredne imisije; negatorijska tužba; uređenje međe; posljednji mirni posjed; zaštita od buke; čl. 8. Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava.