Porez na nekretnine 2026. – tko ga plaća, koliko iznosi i kako ostvariti oslobođenje

Split, studeni 2026. · Mislav Milas, odvjetnik

Ukratko: Porez na nekretnine plaća se od 1. siječnja 2025. i zamijenio je porez na kuće za odmor. Plaća ga vlasnik stambene nekretnine u kojoj nitko stalno ne stanuje, a iznosi od 0,60 do 8,00 eura po m² godišnje. U Splitu iznosi 1,99 eura po m². Stan ili kuća u kojoj stalno živite vi ili član vaše obitelji, kao i nekretnina u dugoročnom najmu, oslobađaju se poreza, ali stalno stanovanje morate moći dokazati. Ako ste rješenje dobili pogrešno, žalbu morate podnijeti u roku od 30 dana.

Što je porez na nekretnine i zašto je uveden?

Porez na nekretnine uveden je Zakonom o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima (NN 152/24), koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. Njime je ukinut dotadašnji porez na kuće za odmor. Stari porez plaćao se na nekretnine koje se koriste „povremeno ili sezonski“, a novi se plaća na sve stambene nekretnine, osim onih koje zakon izričito oslobodi.

Porez je lokalni: pripada gradu ili općini (80 %) i županiji (20 %) na čijem se području nekretnina nalazi. Za razliku od poreza na kuće za odmor, svaki grad i općina sada ga mora uvesti.

Predmet oporezivanja je svaka stambena zgrada, stambeni dio stambeno-poslovne zgrade, stan i svaki drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju. Porez se ne plaća na gospodarske zgrade za smještaj poljoprivrednih strojeva i alata ni na poslovne prostore.

Cilj zakonodavca bio je potaknuti vlasnike da prazne stanove i apartmane stave u funkciju stanovanja, osobito kroz dugoročni najam.

Tko je obveznik poreza na nekretnine?

Porez plaćaju domaće i strane, fizičke i pravne osobe koje su vlasnici nekretnine na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje (članak 25. Zakona o lokalnim porezima). Ako se vlasnik ne može utvrditi, porez plaća korisnik nekretnine.

Plaćam li porez ako je stan prazan?

Da. Prazan stan, kuća za odmor ili apartman koji se iznajmljuje turistima podliježu porezu. Prijava apartmana kao nekomercijalnog smještaja i plaćanje paušalnog poreza na dohodak od iznajmljivanja ne utječu na obvezu plaćanja poreza na nekretnine.

Plaćam li porez ako sam samo suvlasnik?

Suvlasnik u pravilu plaća porez razmjerno svom suvlasničkom dijelu. Visoki upravni sud upozorio je da je pitanje vlasništva ili suvlasništva odlučno za visinu poreza, pa ga porezno tijelo mora utvrditi (Usž-2358/2026-2).

Što ako kuća nema uporabnu dozvolu?

Za novoizgrađenu nekretninu obveza nastaje danom izvršnosti uporabne dozvole. Ako se nekretnina koristi bez uporabne dozvole, obveza nastaje danom početka korištenja. Nedostatak dozvole, dakle, ne oslobađa poreza.

Koliko iznosi porez na nekretnine?

Porez se plaća godišnje, od 0,60 do 8,00 eura po m² korisne površine nekretnine (članak 26. Zakona o lokalnim porezima). Točan iznos određuje gradsko ili općinsko vijeće svojom odlukom. Ako grad ili općina ne donese odluku, plaća se najniži iznos od 0,60 eura po m².

Grad ili općina može propisati različite iznose ovisno o zoni, naselju ili ulici, te ih uvećati ovisno o starosti nekretnine i sadržajima koji joj povećavaju vrijednost. To je mogućnost, a ne obveza: Upravni sud u Rijeci potvrdio je da grad smije propisati jedinstveni iznos za cijelo područje (Us I-813/2026-9).

Koliki je porez na nekretnine u Splitu?

Prema Odluci o porezima Grada Splita (NN 150/23 i 35/25), porez iznosi 1,99 eura po m² na cijelom području grada, neovisno o zoni. Porez utvrđuje i naplaćuje Porezna uprava.

Primjer: za stan od 60 m² u Splitu u kojem nitko stalno ne stanuje godišnji porez iznosi 60 × 1,99 = 119,40 eura.

Kako se računa korisna površina?

Korisna površina utvrđuje se prema propisu o uvjetima i mjerilima za izračun zaštićene najamnine. U praksi porezno tijelo polazi od podataka iz evidencije komunalne naknade, pa je korisno provjeriti je li površina tamo ispravno upisana.

Tko je oslobođen plaćanja poreza na nekretnine?

Porez se ne plaća na nekretnine (članak 27. stavak 1. Zakona o lokalnim porezima):

1. koje služe za stalno stanovanje

2. koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje

3. javne namjene i nekretnine za institucionalni smještaj osoba

4. koje trgovačko društvo vodi kao nekretnine namijenjene prodaji, ako je od unosa u poslovne knjige do 31. ožujka proteklo manje od šest mjeseci

5. preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja, uz isti rok od šest mjeseci

6. koje zbog proglašene prirodne nepogode nisu podobne za stanovanje

7. kada se iz svih okolnosti može utvrditi da je stambena namjena onemogućena

8. u vlasništvu grada ili općine na njihovu području

9. koje domaćinu koji iznajmljuje turistima služe za stalno stanovanje.

Osim toga, grad ili općina može odlukom osloboditi socijalno ugrožene građane.

Stan u kojem živi član moje obitelji

Nije bitno tko u nekretnini stalno stanuje: vi, vaše dijete, roditelj ili netko drugi. Visoki upravni sud izričito je naveo da je odlučno jedino služi li nekretnina za stalno stanovanje, a ne kome služi (Usž-2358/2026-2).

Dugoročni najam

Nekretnina se smatra iznajmljenom za stalno stanovanje ako je u godini za koju se utvrđuje porez iznajmljena najmanje deset mjeseci. Ugovor o najmu mora biti prijavljen Poreznoj upravi.

Iznajmljivači koji žive u istoj kući

Ako u kući stalno živite, a dio iznajmljujete turistima kao domaćin, porez na tu nekretninu ne plaćate.

Derutne i neuseljive nekretnine

Stambena namjena utvrđuje se prema postojanju infrastrukture (struja, voda) ili opreme koja je zamjenjuje. Kuća bez krova, priključaka ili narušene statike oslobođena je, ali to vlasnik mora dokazati.

Kako dokazati stalno stanovanje? – sudska praksa

Na poziv poreznog tijela vlasnik mora dokazati da nekretnina služi za stalno stanovanje. Zakon izričito kaže da se stalno stanovanje ne smatra dokazanim samom prijavom prebivališta (članak 27. stavak 3.). Porezno tijelo pritom smije pribaviti podatke o potrošnji struje, vode i drugih komunalnih usluga.

Zakon ne propisuje koliko dugo morate stanovati u nekretnini. Porezna uprava u svojim mišljenjima navodi da se ocjenjuje cjelokupan dokazni materijal koji upućuje na središte životnih interesa.

Visoki upravni sud: važna je cjelina dokaza, a ne samo račun za vodu

U predmetu sa Šolte (presuda Usž-2358/2026-2 od 16. srpnja 2026.) općina je vlasniku utvrdila porez od 96 eura. Obrazložila je to minimalnom potrošnjom vode i struje te time da vlasnik ima prebivalište drugdje. Upravni sud u Splitu odbio je tužbu.

Visoki upravni sud poništio je i presudu i oba porezna rješenja. Utvrdio je:

• odlučno je služi li kuća za stalno stanovanje, a ne gdje prebivalište ima sam vlasnik; u kući je stalno živio vlasnikov otac

• prebivalište samo po sebi nije dovoljan dokaz, ali jest dokaz koji se cijeni zajedno s ostalima

• potrošnja vode sama za sebe nije dovoljna za zaključak, osobito kad se kućanstvo opskrbljuje vodom iz gustirne

• potrošnja struje bila je stalna, a ne minimalna, kako su tvrdila upravna tijela

• sud je upozorio i da se novi porez ne smije ocjenjivati po pravilima starog poreza na kuće za odmor.

Upravni sud u Rijeci: invaliditet sam po sebi ne oslobađa

U predmetu Us I-813/2026-9 od 16. srpnja 2026. vlasnik stana u Rijeci od 60 m² nakon amputacije nije mogao doći do stana na trećem katu bez dizala, pa je privremeno boravio drugdje. Sud je odbio tužbu: stan ima struju i vodu, pa je stambena namjena moguća, a navodi nisu bili potkrijepljeni dokazima. Presuda je prvostupanjska i protiv nje je dopuštena žalba.

Koji dokazi pomažu

• računi za struju i vodu s očitanom potrošnjom kroz cijelu godinu, a ne procijenjenom

• prijava kod obiteljskog liječnika, upis djece u vrtić ili školu, mjesto zaposlenja

• računi za internet, televiziju i telefon na toj adresi

• iskazi susjeda i drugih svjedoka

• kod najma: ugovor prijavljen Poreznoj upravi i dokaz o plaćanju najamnine.

Je li porez na nekretnine ustavan?

Jest. Ustavni sud je odlukom i rješenjem U-I-46/2025 i dr. od 31. ožujka 2026. odbio zahtjev Gradskog vijeća Grada Malog Lošinja i nije prihvatio gotovo 240 prijedloga građana, udruga i gradova za ocjenu ustavnosti odredaba o porezu na nekretnine.

Predlagatelji su tvrdili da je riječ o dvostrukom oporezivanju iznajmljivača, da porez prema kvadraturi, a ne prema vrijednosti, nije pravedan te da gradovima i općinama ne smije biti nametnut. Ustavni sud nije prihvatio te prigovore. Ocijenio je da je za uvođenje poreza postojao osobito važan javni interes: potaknuti učinkovito korištenje nekretnina za stanovanje i pravedniju raspodjelu poreznog tereta.

Time je pitanje ustavnosti zasad zatvoreno, pa se obrana od poreza vodi na terenu činjenica: služi li konkretna nekretnina za stalno stanovanje ili ispunjava neki drugi uvjet za oslobođenje.

Kako i do kada prijaviti nekretninu?

Vlasnik je dužan do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez prijaviti poreznom tijelu promjene podataka bitnih za porez (članak 49.a Zakona). To su osobito promjena površine, načina korištenja (npr. stan je ostao prazan ili ste ga počeli iznajmljivati) te podaci za oslobođenje, ako osoba koja u nekretnini stalno stanuje tamo nema prijavljeno prebivalište. Porezna uprava objavila je obrasce zahtjeva, a mogu se podnijeti i putem sustava ePorezna.

Kada stiže rješenje i do kada se plaća?

Rješenje se donosi za svaku kalendarsku godinu prema stanju, namjeni i vlasništvu nekretnine na dan 31. ožujka. Kad je vlasnik oslobođen poreza, rješenje se ne donosi. Porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja.

Postoji li kazna za neprijavljivanje?

Da. Za propuštanje dostave podataka zakon propisuje novčanu kaznu od 1.000 do 6.630 eura, i to jednako za fizičke i pravne osobe (članak 56.).

Što ako dobijem rješenje koje smatram pogrešnim?

Protiv rješenja se žalite u roku od 30 dana od dostave. Rok je ključan: propustite li ga, rješenje postaje konačno i porez se može prisilno naplatiti, a nezakonitost možete dokazivati još samo u upravnom sporu, što je sporije i skuplje.

Žalba ne odgađa izvršenje rješenja. Uputa o pravnom lijeku na kraju rješenja navodi kojem se tijelu žali i gdje se žalba predaje: kad porez utvrđuje Porezna uprava, o žalbi odlučuje Ministarstvo financija, a kad ga utvrđuje grad ili općina, nadležna županija.

U žalbi navedite točan razlog oslobođenja i priložite dokaze (vidi popis gore). Ako drugostupanjsko tijelo odbije žalbu, u roku od 30 dana možete podnijeti tužbu upravnom sudu, a protiv presude žalbu Visokom upravnom sudu.

Greške Porezne uprave 2026.

Porezna uprava je 3. ožujka 2026. javno priznala da je dio rješenja o porezu na nekretnine izdan pogrešno, zbog neusklađenih podataka o prebivalištu i komunalnoj naknadi. Najavila je poništenje pogrešnih rješenja i povrat uplaćenog novca. I u tom slučaju sigurniji je put na vrijeme podnijeti žalbu nego čekati da porezno tijelo samo ispravi pogrešku.

Razlika između poreza na nekretnine i poreza na promet nekretnina

Izrazi zvuče slično, ali je riječ o dva različita poreza:

• Porez na nekretnine plaća se svake godine; plaća ga vlasnik na dan 31. ožujka; iznosi 0,60 do 8,00 eura po m² (u Splitu 1,99); uređen je Zakonom o lokalnim porezima.

• Porez na promet nekretnina plaća se jednom, pri stjecanju nekretnine; plaća ga kupac, odnosno stjecatelj; iznosi 3 % tržišne vrijednosti; uređen je Zakonom o porezu na promet nekretnina.

Kupnjom stana plaćate porez na promet nekretnina. Ako u tom stanu nećete stalno stanovati niti ga dati u dugoročni najam, plaćat ćete i porez na nekretnine, i to za svaku godinu u kojoj ste vlasnik na dan 31. ožujka.

Najčešća pitanja

Imam stan u kojem živim i još jedan u kojem živi moje dijete. Plaćam li porez?

Ne plaćate ni za jedan, ako oba stvarno služe za stalno stanovanje. Ako dijete nema prijavljeno prebivalište na toj adresi, to trebate prijaviti poreznom tijelu do 31. ožujka.

Iznajmljujem apartman turistima. Plaćam li porez na nekretnine uz paušal?

Da, osim ako u istom objektu i sami stalno živite kao domaćin. Paušalni porez na dohodak ne utječe na obvezu plaćanja poreza na nekretnine.

Je li dovoljno da imam prijavljeno prebivalište u stanu?

Nije. Prebivalište je jedan od dokaza, ali porezno tijelo gleda i potrošnju režija te ostale okolnosti.

Moram li u stanu živjeti cijelu godinu?

Zakon ne propisuje minimalno razdoblje. Ocjenjuje se je li ta nekretnina središte vašeg života.

Imam staru kuću na selu u kojoj nitko ne živi. Plaćam li porez?

Ako kuća ima struju i vodu i može se koristiti za stanovanje, plaćate. Ako je neuseljiva, primjerice bez krova i priključaka, oslobođeni ste, ali to morate dokazati.

Zaključak

Porez na nekretnine plaća se na stambene nekretnine u kojima nitko stalno ne stanuje i koje nisu u dugoročnom najmu. Ustavni sud potvrdio je njegovu ustavnost, pa je u svakom pojedinačnom slučaju odlučno ono što vlasnik može dokazati. Sudska praksa iz 2026. pokazuje da porezna tijela ne smiju zaključivati samo iz jednog podatka, poput računa za vodu, ali i da vlasnik mora aktivno podnijeti dokaze. Važni su rokovi: prijava do 31. ožujka i žalba u roku od 30 dana.

Imate pitanje o porezu na nekretnine ili želite izjaviti žalbu na rješenje? Nazovite 098 365 153 ili pišite na mislavmilas@gmail.com.

Mislav Milas, odvjetnik, Put Brodarice 4, Split

Izvori

• Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24), članci 2., 25.–28., 49., 49.a i 56.

• Odluka o porezima Grada Splita (NN 150/23, 35/25)

• Ustavni sud RH, U-I-46/2025 i dr. od 31. ožujka 2026.

• Visoki upravni sud RH, Usž-2358/2026-2 od 16. srpnja 2026.

• Upravni sud u Rijeci, Us I-813/2026-9 od 16. srpnja 2026.

• Porezna uprava, Porez na nekretnine – česta pitanja; mišljenje KLASA 410-24/26-01/20 od 8. svibnja 2026.

• Novi informator, Žalba protiv pogrešno izdanih rješenja o utvrđivanju poreza na nekretnine, 23. ožujka 2026.

Napomena: članak je informativnog karaktera i ne zamjenjuje pravni savjet za konkretan slučaj. Iznosi i propisi provjereni su na dan 2. studenoga 2026.

Ključne riječi: porez na nekretnine, porez na nekretnine 2026, porez na nekretnine Split, oslobođenje od poreza na nekretnine, stalno stanovanje, žalba na rješenje o porezu na nekretnine, porez na kuće za odmor